Grundstücksrechte in Kambodscha verstehen

Was ist ein Eigentumstitel?

Ein Titel oder eine „Urkunde“ ist ein offizielles Dokument, das bestätigt, wem das Grundstück gehört, wo es sich befindet und welche Rechte der Eigentümer genießt. Es ist anzumerken, dass ein erheblicher Prozentsatz der Grundstücke in Kambodscha nicht beim Nationalen Landamt registriert ist und über keine offizielle Urkunde verfügt, die das Land im Namen des Eigentümers sichert.

Während des Bürgerkriegs zwischen 1975 und 1979 wurden alle kambodschanischen Grundbucheinträge zerstört. Dadurch war es nach dem Krieg unmöglich, die Eigentumsverhältnisse endgültig nachzuweisen. Im Jahr 1992 wurde ein Landgesetz verabschiedet, das die Grundlagen für den Landbesitz schuf, aber erst mit der Überarbeitung von 2001 wurde der private Besitz von Land in Kambodscha ermöglicht. Das Landgesetz von 2001 ermöglichte die Einrichtung eines Grundbuchsystems, das die Ausstellung von kambodschanischen Landtiteln ermöglichte. Bis heute wurden über zwei Millionen kambodschanische Landtitel an Bürger ausgestellt.

Immobilieneigentum kann nun durch eine von drei Formen des kambodschanischen Landtitels gesichert werden: Hard title (Harter Titel), Soft title (Weicher Titel) und Private Ownership in Co-owned Buildings (Privates Eigentum in einem Miteigentümer-Gebäude) – auch bekannt als Strata Title. Darüber hinaus ist jetzt auch ein LMAP-Titel verfügbar.

Eine der am häufigsten gestellten Fragen lautet: „Können Ausländer in Kambodscha, Land oder Grundbesitz besitzen?“ Die schnelle Antwort lautet Nein. Die kambodschanische Verfassung verbietet Ausländern den Besitz von Land und Grundbesitz im Land.

Es gibt jedoch auch indirekte Mechanismen des „Eigentums“ wie die Nominee-Struktur und Grundstückskonzessionen für die Entwicklung.

Hard Title in Kambodscha

Ein Hard Title sind der sicherste Eigentumsnachweis und gilt als die besten kambodschanischen Landtitel.

Harte Titel sind Eigentumsnachweise, die vom kambodschanischen Amt für Landmanagement und Planung ausgestellt werden. Hard Title enthalten auch detaillierte Informationen, die auf nationaler Ebene vom Landministerium und dem Katasteramt anerkannt und zertifiziert sind. Es ist zu beachten, dass bei Transaktionen mit Hard Title eine Übertragungssteuer anfällt.

Kurze Zusammenfassung dessen, was ein Hard Title in Kambodscha ist:

• Der Hard Title ist die stärkste Form des Eigentumsrechts in Kambodscha.
• In dem seltenen Fall, dass ein umstrittenes Land sowohl einen Hard Title als auch einen Soft Title hat, wird der Eigentümer des Hard Title den Streit gewinnen.
• Ein Hard Title ist eine Landbesitzurkunde, die vom Amt für Landmanagement und Planung ausgestellt wird.
• Hard Title enthalten detaillierte Informationen, die auf nationaler Ebene vom Landministerium und dem betreffenden Katasteramt ordnungsgemäß anerkannt und beglaubigt wurden.
• Bei der Übertragung eines Hard Title wird eine Übertragungssteuer von 4 % auf den Gesamtwert der Immobilie erhoben.
• Die Abwicklung einer Hard-Title-Übertragung dauert in der Regel bis zu 12 Wochen.
• Ausländischen Staatsangehörigen ist es verfassungsrechtlich untersagt, einen Hard Title zu erwerben. Damit ist es Ausländern untersagt, in Kambodscha Land und Grundbesitz zu besitzen.

Soft Title in Kambodscha

Ein Soft Title ist der am häufigsten ausgestellte kambodschanische Landtitel. Der Soft Title wird jedoch nur auf lokaler Regierungsebene anerkannt. Soft Title werden im örtlichen Sangkat oder Bezirksamt ausgestellt und nicht auf nationaler Ebene registriert.

Der Sangkat (Gemeinde) oder Phum (Dorf) stellt ein Schreiben über die Besitzrechte aus, das sich auf das Recht zum „Besitz“ von Eigentum bezieht. Eine Person ist im „Besitz“ des Grundstücks, wenn sie das Grundstück physisch besetzt, aber nicht der von der Behörde anerkannte Eigentümer des Grundstücks ist.

Obwohl sie nicht so sicher sind wie ein Hard-Titel, gelten sie dennoch als Beweis für den Besitz. In der Vergangenheit wurden viele Grundstückstransaktionen als weiche Titel abgewickelt, um Übertragungssteuern und -gebühren zu vermeiden. Die meisten neuen großen Bauvorhaben werden jedoch mit Hard Title abgewickelt.

Kurze Zusammenfassung dessen, was ein Soft Title in Kambodscha ist:

• Ein Soft Title ist die häufigste Form des Eigentums und der am häufigsten ausgestellte kambodschanische Landtitel, da die Übertragungssteuern und -gebühren billiger sind als bei einem Hard Title.
• Schätzungsweise 85 % der kambodschanischen Grundstückseigentümer haben nur Soft Title, um ihre Eigentumsansprüche zu untermauern.
• Dabei handelt es sich um einen kambodschanischen Landtitel, der auf lokaler Regierungsebene (Sangkats & Khans) anerkannt wird.
• Soft Title werden von den lokalen Sangkats oder Bezirksämtern ausgestellt und sind nicht auf nationaler Ebene registriert, gelten aber dennoch als gültige Eigentumsurkunde.
• Soft Title sind für Kambodschaner relativ billiger und schneller zu erwerben.
• Die Bearbeitung dauert schätzungsweise zwischen 10 und 12 Arbeitstagen.
• Ausländischen Staatsangehörigen ist der Besitz eines Soft Title untersagt. Dies verbietet Ausländern den Besitz von Land und Grundstücken in Kambodscha.

Kambodschanischer Strata-Title

Privateigentum an Gebäuden im Miteigentum (Strata) ist eine vor einigen Jahren eingeführte Form des Eigentumstitels, die es auch Ausländern ermöglicht, in Kambodscha legal Eigentum zu besitzen.

Privateigentum an Gebäuden im Miteigentum (Strata) ist eine vor einigen Jahren eingeführte Form des Eigentumstitels, die es auch Ausländern ermöglicht, in Kambodscha legal Eigentum zu besitzen.

Miteigentumsgebäude oder Gebäude mit Strata-Titel werden als Gebäude definiert, in denen mehrere Eigentümer wohnen und die aus mehreren Teilen bestehen, die ausschließlich Eigentum jedes Miteigentümers sind (private Einheiten) und einigen anderen Teilen, die Gemeinschaftsräume für die gemeinsame Nutzung der Miteigentümer sind (Gemeinschaftsbereiche).

Kurze Zusammenfassung dessen, was ein Strata-Title in Kambodscha ist:

• Ein Strata-Titel ist ein spezieller Title, der üblicherweise für den Kauf von Eigentumswohnungen verwendet wird und sowohl für kambodschanische als auch für ausländische Staatsangehörige erhältlich ist.
• Strata-Title können nur erteilt werden, wenn die betreffende Immobilie diese Kriterien erfüllt:
  – Gilt nur für Gebäude, die im Jahr 2010 und später erbaut wurden.
  – Ausländer dürfen nur 70 % der Gesamtfläche des Gebäudes oder Grundstücks besitzen.
  – Für private Einheiten im Erdgeschoss und/oder im Untergrund können keine Strata-Title ausgestellt werden.
  – Strata-Title können nicht für Grundstücke ausgestellt werden, die weniger als 30 km von der nächstgelegenen Staatsgrenze entfernt sind.
• Privateigentum an Gebäuden im Miteigentum (auch bekannt als Strata-Title) ist die jüngste Form des Eigentums und ermöglicht es Ausländern, legal Eigentum in Kambodscha zu besitzen.
• Strata-Title ist ein weniger verbreiteter Landtitel in Kambodscha, aber die Zahl der ausgestellten Titel nimmt schnell zu.
• Die meisten neuen Projekte zur Entwicklung von Eigentumswohnungen bieten diese Art von Titel an, um der ausländischen Nachfrage nach Eigentum in Kambodscha gerecht zu werden.
• Das „Gesetz über ausländisches Eigentum“ wurde am 24. Mai 2010 verkündet. Dieses Gesetz beschränkt ausländisches Eigentum auf Gebäude im Miteigentum. Der Besitz von Grundstücken ist Ausländern nach wie vor verwehrt, da er verfassungswidrig ist.
• Strata-Title werden vom Ministerium für Landmanagement, Stadtplanung und Bauwesen ausgestellt. Das bedeutet, dass Strata-Title auf nationaler Ebene anerkannt sind.
• Bei der Übertragung des Strata-Title wird eine Übertragungssteuer von 4 % auf den Gesamtwert der Immobilie erhoben.

LMAP-Title in Kambodscha

Um die Sicherheit der Landrechte zu verbessern, wurde in Kambodscha das LMAP (Land Management und Administration Project), ein System zur Registrierung von Grundstücken eingeführt.

Auf der Grundlage offizieller GPS-Koordinaten werden die Grundstücke im ganzen Land registriert. Sollte für Ihr Grundstück bereits ein LMAP-Title existieren, sind die Grenzen zwischen den Nachbarn vereinbart und somit weniger anfällig für Streitigkeiten.

Kurze Zusammenfassung dessen, was ein LMAP-Title in Kambodscha ist:

• Der LMAP-Title ist ein weiterer Eigentumstitel, der auf nationaler Ebene vom Ministerium für Landmanagement, Stadtplanung und Bauwesen (MLMUPC) – zusammen mit den zuständigen Katasterämtern – ausgestellt und anerkannt wird.
• Der Hauptunterschied zwischen dem LMAP-Title und einem Hard Title besteht darin, dass er die genauen GPS-Koordinaten enthält, die die Grenzen des betreffenden Grundstücks bestimmen.
• LMAP-Title können nur für Grundstücke ausgestellt werden, die in einer Katasterkarte verzeichnet sind. Wenn also ein Grundstück noch nicht erschlossen ist, kann der LMAP-Title für diese Immobilie nicht ausgestellt werden.
• Wenn das MLMUPC derzeit das notwendige LMAP-Titelgebungsverfahren in einem Dorf oder einer Region durchführt, bedeutet dies, dass der Eigentümer nur das tun muss, was die lokale Behörde ihm mitteilt, sobald das Projekt abgeschlossen ist. Es ist die Pflicht des MLMUPC, mit Ihnen zu kommunizieren.
• Aufgrund der oben erwähnten Einschränkung ist es möglich, einen Hard Title ohne LMAP Title zu besitzen.
• Bei der Übertragung des LMAP-Titles wird eine Übertragungssteuer in Höhe von 4 % des Gesamtwerts der Immobilie fällig.
• Ausländischen Staatsangehörigen ist der Besitz eines LMAP-Titles nicht gestattet. Damit ist es Ausländern untersagt, in Kambodscha Land und Grundbesitz zu besitzen.

Wie man einen Eigentumstitel in Kambodscha überträgt

Wenn man in Kambodscha eine Immobilie oder ein Grundstück kauft, ist es wichtig, dass man das uneingeschränkte Eigentumsrecht erhält, um sich des neuen Besitzes sicher zu sein. Um das Verfahren zur Übertragung der Eigentumsrechte an einem Grundstück abzuschließen, sind bestimmte Schritte zu befolgen, Dokumente zu beschaffen und die erforderlichen Konsultationen mit den zuständigen Behörden durchzuführen.

Schritt 1: Überprüfung der Eigentumsurkunde durch das zuständige Grundbuchamt

Der Käufer muss zunächst den Grundbuchauszug beim Landamt des Ministeriums für Landmanagement, Stadtplanung und Bauwesen (MLMUPC) überprüfen, um festzustellen, ob Schulden oder andere Ansprüche auf das Grundstück bestehen.

Für dieses Verfahren ist erforderlich:

• Der Käufer muss das Original der Eigentumsurkunde vom Verkäufer erhalten, um dessen tatsächliches Eigentum zu bestätigen.
• Der Käufer muss dann die Eigentumsurkunde beim Grundbuchamt des MLMUPC prüfen lassen.
• Das Grundbuchamt informiert den Käufer darüber, ob Pfandrechte (Schulden), Hypotheken oder andere Ansprüche auf die Immobilie eingetragen sind.

Zuständige Regierungsbehörde: Grundbuchamt im MLMUPC
Geschätzte Bearbeitungsdauer bis zum Abschluss: Etwa 10 Tage (sollte gleichzeitig mit den Schritten 2 und 3 erfolgen).

Schritt 2: Einholung von Informationen über die Immobilie

Der Käufer muss dann Informationen über die Immobilie bei dem zuständigen Beamten des Gemeinderats einholen. Dies bedeutet, dass der Käufer den Dorfchef oder den Beamten des Gemeinderats, in dem sich die Immobilie befindet, kontaktiert, um Informationen über das Land/die Immobilie zu erhalten. Darüber hinaus sollte beim Khan/Bezirksgrundbuchamt eine offizielle Titelrecherche durchgeführt werden.

Zuständige Regierungsbehörde: Gemeinderat (Zuständiges Bezirks-/Khan-Büro im Gebiet der Immobilie)
Geschätzte Bearbeitungszeit bis zur Fertigstellung: Dies sollte etwa 10 Tage dauern (es wird empfohlen, dies parallel zu den Schritten 1 und 3 durchzuführen)

Schritt 3: Besorgung der Gründungsurkunde und der offiziellen Dokumente vom Verkäufer

Handelt es sich bei dem Grundstückseigentümer um eine juristische Person, muss der Käufer folgende Dokumente einholen:

• Eine Kopie des Ausweises des Aktionärs oder der im Namen des Unternehmens handelnden Person.
• Eine beglaubigte Kopie der Gründungsurkunde des Unternehmens des Verkäufers, die vom Handelsministerium ausgestellt wurde.
• Alle anderen offiziellen Dokumente des Verkäufers, die sich auf das Unternehmen und die Transaktion beziehen.

Alle diese Dokumente werden benötigt, um die Richtigkeit und Identität des Firmennamens auf der Eigentumsurkunde zu überprüfen. Weitere Dokumente, die erforderlich sind, um die Berechtigung des Verkäufers zur Übertragung der Immobilie auf den Käufer zu überprüfen, sind:

• Eine besondere Vollmacht.
• Ein vom Vorstand des Unternehmens unterzeichneter Beschluss, der die genannte Person (Verkäufer) ermächtigt, das Unternehmen beim Grundbuchamt (MLMUPC) zu vertreten.
• Eine Vollmacht, in der ausdrücklich festgelegt ist, dass der Verkäufer diesen Beschluss in Kraft setzen kann, um die Eigentumsrechte an Grundstücken auf den Käufer zu übertragen.

Zuständige Regierungsbehörde: Ministry of Commerce
Geschätzte Bearbeitungszeit bis zum Abschluss: Dieser Prozess dürfte etwa 10 Tage in Anspruch nehmen (sollte gleichzeitig mit den Schritten 1 und 2 erfolgen)

Schritt 4: Beantragung der Eintragung beim Landratsamt (MLMUPC)

Wenn der Käufer und der Verkäufer, sei es eine Einzelperson oder ein Unternehmen, die Immobilientransaktion abschließen möchten, müssen sie gemeinsam zum Bezirksgrundbuchamt im MLMUPC gehen, um die entsprechenden Dokumente zu besorgen, vorzubereiten und zu unterzeichnen.

Die für diesen Schritt erforderlichen Unterlagen sind:

• Die Satzung des Unternehmens.
• Die Gründungsurkunde des Unternehmens (erhalten in Schritt 3)
• Beide Vollmachtsurkunden (ebenfalls in Schritt 3 erhalten).

Das Original der Eigentumsurkunde im Besitz des Verkäufers muss dem Landratsamt zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Urkunde vorgelegt werden, damit der Name des neuen Eigentümers offiziell in die Urkunde eingetragen werden kann.

Zuständige Regierungsbehörde: Landratsamt, MLMUPC (Landratsamt des Ministeriums für Landmanagement, Stadtplanung und Bauwesen)
Geschätzte Bearbeitungszeit bis zum Abschluss dieses Schritts: Dieser Schritt dauert zwischen 20 und 30 Tagen.

Schritt 5: Zahlung der Übertragungssteuer

Die Grunderwerbssteuer in Höhe von ca. 4 % des Gesamtwerts der Immobilie wird an das Ministerium für Wirtschaft und Finanzen bei der Generaldirektion für Steuern in dem Bezirk gezahlt, in dem die übertragene Immobilie liegt. Als Nachweis für die Entrichtung der Grunderwerbssteuer wird eine Steuerbescheinigung ausgestellt.

In Phnom Penh wird diese Steuer jedoch nicht auf der Grundlage des tatsächlichen Transaktionswerts der Immobilie festgesetzt, sondern auf der Grundlage einer von der Stadtverwaltung von Phnom Penh erstellten Tabelle für den Preis von Immobilien. Der von der Stadtverwaltung von Phnom Penh ermittelte Wert basiert auf Faktoren wie der Gesamtzahl der Quadratmeter, der Lage des Grundstücks, der Nutzung der möglichen Nutzung und anderen Variablen.

Vereinfacht ausgedrückt basiert die Grunderwerbssteuer nicht auf dem tatsächlichen Preis des verkauften Grundstücks, was normalerweise der Fall ist, sondern auf dem von der Stadtverwaltung Phnom Penh ermittelten Wert, der höher sein kann als die Steuersätze in anderen Provinzen.

Ist das Grundstück größer als 1200 m², wird auch auf den Überschuss des Grundstücks eine „Steuer auf ungenutztes Land“ erhoben. Bei Grundstücken unter 1200 m² entfällt die Steuer auf ungenutzte Grundstücke. Die Zeit, die das General Department of Taxation für die Berechnung der Grunderwerbsteuer benötigt, hängt von der Lage des Grundstücks und seiner Größe ab.

Zuständige Regierungsbehörde: General Department of Taxation
Geschätzte Bearbeitungszeit bis zum Abschluss dieses Schritts: Dieser Vorgang dürfte etwa 1 Tag in Anspruch nehmen.

Schritt 6: Rückkehr zum Katasteramt, um den Registrierungsprozess abzuschließen

Nachdem alle relevanten Steuern gezahlt wurden, können die Parteien zum Katasteramt im Landratsamt des Ministeriums für Landmanagement, Stadtplanung und Bauwesen (MLMUPC) zurückkehren und ein vom MLMUPC-Beamten ausgefülltes Formular für den Kauf/Verkauf von Immobilien unterschreiben/mit einem Daumenabdruck versehen.

Die Unterschrift/Daumenabdruck muss von einer lokalen Behörde wie dem Gemeindevorsteher bezeugt werden, der auch seinen Daumenabdruck abgibt. Diese Verfahren beruhen auf den Artikeln 65, 244 und 245 des Landgesetzes. Artikel 69 des Landgesetzes verbietet die Übertragung von Eigentum, wenn nicht alle erforderlichen Steuern gezahlt wurden. Zu den vorgelegten Unterlagen gehören auch die Zahlungsbelege, für die Grunderwerbssteuer (die in Schritt 5 eingeholt wurden).

Schritt 7: Einholen der Eigentumsurkunde vom städtischen Grundbuchamt

Das Landamt des Khan/Bezirks leitet alle „Übertragungsdokumente“ an das städtische Landamt weiter, das die endgültige Eigentumsurkunde auf den Namen des neuen Eigentümers ausstellt. Das Grundstück ist nun registriert.

(Alle Angaben ohne Gewähr!)

Quelle: https://www.realestate.com.kh/guides/understanding-property-titles-in-Cambodia/