Für den Preis eines gebrauchten Pick-ups kann man eine Eigentumswohnung mit Meerblick an einem tropischen Strand besitzen, in einer Stadt mit eigenem Tiefseehafen, eigenem Flughafen und einer brandneuen Schnellstraße. Und trotzdem will sie kaum jemand haben. Das ist Sihanoukville in Kambodscha, eine Küstenstadt, die innerhalb von etwa drei Jahren zum nächsten Macau werden wollte. Hunderte Hochhäuser wurden errichtet. Dann verschwand das Geld beinahe über Nacht.

Heute werden manche Wohnungen hier für rund 25.000 US-Dollar angeboten und stehen dennoch leer. Doch der Preis ist nicht das eigentlich Ungewöhnliche. Das Ungewöhnliche ist, was sich in diesen Gebäuden abspielte, wer sie finanzierte und welches Ereignis in einer einzigen Nacht des Jahres 2019 alles veränderte.

Der Mann im Zentrum dieser Geschichte prahlte einst damit, 30 Millionen Dollar am Tag zu verdienen.

Doch beginnen wir am besten ganz von vorn. Ich lebte mit meiner Familie von 2007 bis 2019 in Sihanoukville und habe die Anfänge dieser unglaublichen Veränderung live miterlebt.

Bevor die Casinos kamen: Die Geschichte einer beschaulichen Küstenstadt

Bevor es Casinos, Baukräne und Skandale gab, war Sihanoukville ein ruhiger Ort. Die Stadt entstand Ende der 1950er-Jahre aus einem einzigen Grund: Kambodscha brauchte einen Hafen. Der einzige wirklich wichtige Zugang des Landes zum Meer stand unter dem Einfluss anderer. Deshalb ließ die Regierung am Golf von Thailand einen Hafen aus dem Dschungel herausarbeiten. Die Stadt wurde nach König Norodom Sihanouk benannt.

In den 1960er-Jahren hatte der Ort sogar eine glamouröse Seite. Die kambodschanische Oberschicht kam aus Phnom Penh für Wochenendausflüge hierher. Auf einem Hügel entstand ein modernes Hotel: das Independence Hotel, mit klaren Linien und Blick aufs Meer. Für einen kurzen Moment erinnerte Sihanoukville an eine kleine Riviera. Doch das sollte nicht lange anhalten.

Es kamen die Roten Khmer und der Krieg. 1975, unmittelbar vor dieser Küste, kaperten die Roten Khmer ein amerikanisches Frachtschiff namens Mayaguez. US-Marines lieferten sich auf einer nahe gelegenen Insel eine blutige Schlacht, um die Besatzung zu befreien. Dieses Ereignis wird häufig als die letzte Schlacht des Vietnamkriegs bezeichnet. Die meisten Amerikaner haben davon noch nie gehört. Doch es geschah genau hier. Das Independence Hotel wurde verlassen. Die Stadt verstummte. Eine ganze Generation lang gehörten die Strände fast ausschließlich den Fischern und sonst niemandem.

Das Backpacker-Paradies

Als Kambodscha in den 1990er- und 2000er-Jahren schließlich für Touristen geöffnet wurde, fand Sihanoukville eine neue Identität. Rucksacktouristen, billiges Bier, günstige Bungalows, alles war preiswert. An Stränden wie Serendipity Beach, Ochheuteal Beach und Otres Beach konnte man für wenige Dollar pro Nacht eine Hütte mieten und beim Rauschen der Wellen einschlafen. Jeden Morgen fuhren Boote nach Koh Rong und Koh Rong Samloem. Die Inseln hatten so klares Wasser, dass es beinahe unwirklich aussah. Der Ort war nicht glamourös. Er war nicht sauber. Ehrlich gesagt herrschte an manchen Stellen ziemliches Chaos. Trotzdem liebten die Menschen ihn.

Es war einer dieser Orte, an denen Reisende planten, drei Tage zu bleiben, und schließlich drei Monate verbrachten. Einheimische Familien betrieben Gästehäuser. Fischer verkauften Tintenfische direkt am Sandstrand. Tuk-Tuk-Fahrer kannten jeden Barbesitzer beim Namen. Grundstücke waren günstig. Mieten waren niedrig. Das Leben verlief entspannt. Und genau diese gemächliche, etwas heruntergekommene, sonnenverbrannte Stadt muss man sich vor Augen führen, um zu verstehen, wie schnell sie verschwand. Denn eines ist klar: Wenn günstiges Land neben einem Tiefseehafen liegt, wird irgendwann jemand darauf aufmerksam. Mitte der 2010er-Jahre war es so weit.

Der chinesische Investitionsboom

Es waren keine Touristen, Rucksackreisenden oder westlichen Ruheständler, die einen Strand zum Lesen suchten. Es waren Investoren aus China. Anfangs sah alles nach einer normalen Entwicklung aus. In Hafennähe entstand eine chinesische Sonderwirtschaftszone mit Fabriken und Lagerhäusern. Hotels für Geschäftsreisende wurden gebaut, dazu einige Restaurants mit chinesischen Schriftzeichen auf den Schildern. Für Südostasien war das nichts Ungewöhnliches. Doch dann veränderte sich etwas.

Die Investoren kamen in immer größerer Zahl. Und sie bauten nicht nur Fabriken. Sie bauten Casinos. Viele Casinos. Damit stellt sich die erste große Frage: Wie kann es passieren, dass eine Stadt mit einigen Dutzend Hotels plötzlich mehr als hundert Casinos hat? Um das zu verstehen, muss man das Geld im Auge behalten, woher es kam und warum es einen Ort brauchte, an dem es investiert werden konnte.

Warum ausgerechnet Sihanoukville?

Was viele nicht wissen: Glücksspiel ist auf dem chinesischen Festland grundsätzlich verboten. Doch chinesische Glücksspieler gab es zu Hauf. Sie wichen einfach auf andere Orte aus. Vor allem Macau, später auf die Philippinen und in andere Länder, die ihnen Glücksspiel ermöglichten. Kambodscha hatte dabei ein interessantes Regelwerk: Kambodschanischen Staatsbürgern war das Glücksspiel in Casinos untersagt, Ausländern dagegen nicht.

In der Praxis bedeutete das, dass Casinos in Kambodscha vor allem für ausländische Gäste betrieben wurden. Und die Ausländer in unmittelbarer Nachbarschaft mit dem meisten Geld und der größten Nachfrage waren Chinesen. Sihanoukville brachte dafür nahezu ideale Voraussetzungen mit. Die Stadt verfügte über einen Hafen, einen Flughafen mit Direktverbindungen nach China, günstige Grundstücke und Behörden, die ausländischen Investitionen gegenüber sehr aufgeschlossen waren.

Auch die Politik spielte eine Rolle. Kambodscha war zu einem der engsten Partner Chinas in Südostasien geworden. Peking investierte im Rahmen seines neuen Seidenstraßen-Projekts in Straßen, Brücken und Kraftwerke im ganzen Land. Im Gegenzug war Kambodscha ein verlässlicher politischer Verbündeter. Als chinesische Investoren mit Koffern voller Bargeld in Sihanoukville auftauchten, hatte die politische Führung daher wenig Anlass, sie auszubremsen.

Um 2017 war der Boom in vollem Gange. Casinos eröffneten in Hotels. Danach wurden Hotels rund um Casinos gebaut. Schließlich entstanden ganze Hochhaustürme, deren Hauptgeschäft aus Online-Glücksspiel bestand. Auf Computern wurden Spieler in China angesprochen und bedient. Dieser letzte Punkt ist besonders wichtig. Denn Online-Glücksspiel brauchte keine Strände und keine Touristen. Es brauchte Arbeitskräfte. Beinahe von heute auf morgen kamen tausende Menschen, um rund um die Uhr an Computerbildschirmen zu sitzen. All diese Beschäftigten brauchten Wohnungen.

Also errichteten chinesische Bauträger einen Wohnturm nach dem anderen. Zwanzig Stockwerke, dreißig Stockwerke, manche sogar noch höher. Die lokale Wirtschaft geriet völlig außer Kontrolle.

Wie die Mieten explodierten und die Einheimischen verdrängt wurden

Ein kambodschanischer Mann, der in der Nähe des alten Marktes sein kleines Café vermietete, hatte früher vielleicht 500 Dollar im Monat dafür bekommen. Chinesische Mieter boten ihm plötzlich 2.500 Dollar. Er nahm das Angebot an. Wer hätte das nicht getan?

Grundstückseigentümer wurden scheinbar über Nacht reich. Ein Einheimischer unterzeichnete 2018 einen Vertrag, mit dem er sein Grundstück an einen chinesischen Investor für den Bau eines 14-stöckigen Wohnhauses verpachtete. Die monatliche Pacht betrug 20.000 Dollar. In einer Stadt, in der ein Gästehaus früher zehn Dollar pro Nacht gekostet hatte, wurden Häuser, die einst für einige Hundert Dollar monatlich vermietet worden waren, nun für 5.000, 6.000 oder sogar 7.000 Dollar im Monat angeboten.

Die Bars der Rucksacktouristen schlossen. Einheimische Gästehäuser wurden verpachtet. Strandhütten wurden abgerissen. Auf den Schildern standen plötzlich chinesische Schriftzeichen statt Khmer und Englisch. Viele Kambodschaner, die seit Jahrzehnten in der Stadt lebten, konnten sich die Mieten in ihrer eigenen Heimatstadt nicht mehr leisten. Und viele Reisende, die das alte Sihanoukville geliebt hatten, kamen nicht mehr zurück.

Stell dir vor, du hättest 2018 einen kleinen Nudelstand betrieben. Im vergangenen Jahr waren deine Kunden noch Rucksacktouristen und kambodschanische Familien im Urlaub. Kurze Zeit später stehen auf den meisten Werbetafeln in deiner Straße chinesische Schriftzeichen. Das neue Restaurant nebenan bringt seine eigenen Köche, Zutaten und sogar Kellner mit. Der Supermarkt weiter unten akzeptiert chinesische Bezahl-Apps. Dein Vermieter hat die Miete gerade verdreifacht, weil ihm jemand aus Shanghai mehr Geld angeboten hat. Unweigerlich realisierst du, dass du nicht Teil des Booms bist. Du stehst daneben und musst zusehen, wie er an dir vorbeizieht.

Die Spannungen nahmen zu. Auf Baustellen kam es zu Auseinandersetzungen zwischen chinesischen und kambodschanischen Arbeitern. Verkehrsunfälle durch betrunkenes Fahren mit Beteiligung ausländischer Fahrer sorgten für Schlagzeilen. Einheimische beschwerten sich darüber, dass die Polizei offenbar häufig wegschaut. Manche nannten es Entwicklung. Andere nannten es etwas anderes: eine Übernahme.

Das dunkle Geld hinter dem Bauboom

Hier wird die Geschichte noch düsterer, denn ein großer Teil des Geldes war nicht unbedingt sauber. Sihanoukville entwickelte sich zu einem Ort, an dem Menschen Geld aus China herausbringen, in Beton investieren und unangenehmen Fragen aus dem Weg gehen konnten. Analysten beschrieben die Stadt später als Zentrum für Glücksspiel, Geldwäsche und organisierte Kriminalität.

Und über allem stand ein bestimmtes Unternehmen. Es war 2015 gegründet worden und baute Hotels, Eigentumswohnungen, eine Bank und ein ganzes Firmenimperium auf. An der Spitze stand ein Mann namens Chen Zhi. Merke dir diesen Namen. Wir werden später auf ihn zurückkommen, denn was ihm Jahre danach widerfuhr, sagt viel darüber aus, was diese Stadt tatsächlich geworden ist.

Doch zuvor musst du etwas über die vielen Türme verstehen, die in so kurzer Zeit entstanden sind. Niemand kontrollierte sie besonders sorgfältig und im Juni 2019 sollte sich das bitter rächen.

Die Katastrophe vom 22. Juni 2019

Der frühe Morgen des 22. Juni 2019. Ein siebenstöckiges Gebäude, das sich in Sihanoukville im Bau befand und einem chinesischen Unternehmen gehörte, stürzte ein. Stockwerk für Stockwerk sackte es in sich zusammen. Arbeiter schliefen im Gebäude. Es waren kambodschanische Bauarbeiter, von denen viele direkt auf der Baustelle wohnten, weil es bei diesen Bauprojekten üblich war. 28 Menschen starben. Rettungsteams gruben tagelang durch Beton und Trümmer. Familien warteten draußen voller Hoffnung. Viele davon warteten vergeblich.

Das Land war erschüttert und wütend. Plötzlich stellten alle dieselben Fragen: Wer hatte dieses Gebäude genehmigt? Wer hatte es kontrolliert? Und wie viele weitere Gebäude waren in einem vergleichbaren Zustand? Die ehrliche Antwort auf diese Frage war erschreckend: Niemand wusste es wirklich.

Damit kommen wir zu der Frage, die bis heute gestellt wird: Warum kam eine Stadt mit Hunderten Hochhäusern plötzlich nahezu vollständig zum Stillstand? Der Einsturz war ein Warnsignal. Doch er war nicht dieses traurige Ereignis, das den Boom beendete. Das erledigte ein einziges Dokument.

Ein Verbot beendet den Boom

Am 18. August 2019, weniger als zwei Monate nach dem Gebäudeeinsturz, erließ der damalige kambodschanische Premierminister Hun Sen eine Anordnung, dass Online-Glücksspiel vollständig verboten werden sollte. Als Frist wurde das Ende des Jahres festgelegt.

Man muss sich überlegen, was das für Sihanoukville bedeuten sollte, für die Online-Glücksspielbetriebe und die Tausenden Beschäftigten, die in den neu gebauten Wohnhäusern lebten. Die Branche, die diese Hochhäuser mit Leben gefüllt hatte, sollte verschwinden. Und sie verschwand schnell. In den Monaten nach dem Verbot begannen Zehntausende chinesische Arbeitskräfte, das Land zu verlassen. Restaurants schlossen. Geschäfte schlossen. Casinos leerten sich.

Die Kriminalität war explodiert. Es kam zu Entführungen, Erpressungen und Schießereien. In der Presse erschienen immer häufiger Berichte über Gewalt zwischen kriminellen Gruppen. Die Kambodschaner waren wütend darüber, dass sie sich ihre eigene Stadt nicht mehr leisten konnten. Zudem wuchs der Druck aus Peking. Die chinesische Regierung war zunehmend unzufrieden damit, dass chinesische Bürger und chinesisches Kapital durch Online-Glücksspiel im Ausland verloren gingen. Dann kam das Verbot und der anschließende Exodus war fatal.

Busse standen bereit, um Arbeiter zum Flughafen und an die Grenze zu bringen. Wohnungen wurden verlassen, teilweise mitsamt den Möbeln. Manche Vermieter fanden Zimmer voller Computer, Telefone und halb aufgegessener Mahlzeiten vor. Die Mieten, die zuvor Tausende Dollar im Monat erreicht hatten, brachen ein. Familien, die Kredite aufgenommen hatten, um Gästehäuser für chinesische Mieter zu errichten, standen plötzlich ohne einen einzigen Mieter da. Logischerweise verlangten die Banken weiterhin ihre Kreditraten.

Die Pandemie macht den Zusammenbruch vollständig

Doch es kam noch schlimmer, denn wenige Monate später kam die Welt zum Stillstand. Anfang 2020 breitete sich der Virus aus. Grenzen wurden geschlossen, Flüge eingestellt. Chinesische Investoren, die nach Hause zurückgekehrt waren, um die Krise abzuwarten, konnten nicht wiederkommen. Projekten, die ohnehin nur noch mühsam weiterliefen, ging das Geld aus.

Warum kam also alles gleichzeitig zum Stillstand? Nicht wegen einer einzigen Ursache. Vielmehr trafen drei Schocks aufeinander:

• Der Gebäudeeinsturz zerstörte das Vertrauen.
• Das Verbot des Online-Glücksspiels zerstörte die Nachfrage.
• Die Pandemie vernichtete, was noch übrig war.

Innerhalb weniger Monate verwandelte sich Sihanoukville von einer der am schnellsten wachsenden Städte Südostasiens in einen der bizarrsten Orte der Welt. Eine Stadt voller Wolkenkratzer, für die es keine Bewohner gab.

Eine Skyline voller Geistergebäude

Stell dir vor, du fährst über einen breiten, neu angelegten Boulevard. Auf beiden Seiten ragen Türme mit zwanzig oder dreißig Stockwerken in den Himmel. Doch bei manchen fehlen die Fenster. Bei anderen sind die oberen Stockwerke nicht einmal mit Außenwänden versehen. Man sieht nur Betonsäulen und rostende Bewehrungsstäbe, die wie abgebrochene Zähne aus den Dächern ragen. An manchen Gebäuden hängt noch das grüne Sicherheitsnetz, zerrissen und von der Sonne ausgebleicht. Auf anderen steht ein Baukran auf dem Dach, der sich seit Jahren nicht mehr bewegt hat.

Die Einheimischen begannen, diese Gebäude als Geisterhäuser zu bezeichnen. Kambodschanische Behörden schätzten die Zahl der unvollendeten Gebäude in Sihanoukville auf mehr als 1.100. Das bedeutet über tausend unfertige Gebäude in einer mittelgroßen Küstenstadt. Berichten aus jener Zeit zufolge waren mehr als 200.000 chinesische Arbeitskräfte nach Hause zurückgekehrt. Und die Grundstückseigentümer? Sie saßen fest.

Erinnere dich an den Mann, der 20.000 Dollar monatlich für sein Grundstück erhalten hatte. Als das Bauprojekt zum Stillstand kam, hörten die Mietzahlungen auf. Der halbfertige Turm stand jedoch weiterhin auf seinem Land. Er konnte ihn nicht verkaufen. Er konnte das Grundstück nicht nutzen. Und er konnte das Gebäude nicht einfach abreißen, ohne sich möglicherweise auf einen Rechtsstreit einzulassen. Er hatte geglaubt, die Pandemie würde ein Jahr dauern und die Investoren würden zurückkehren. Doch sie kamen nicht zurück. Und er war bei weitem nicht der Einzige.

Ein Immobilienberater in Phnom Penh schätzte, dass bei etwa der Hälfte der verlassenen Gebäude rechtliche Probleme bestanden: Wer war Eigentümer? Wer musste für die Fertigstellung aufkommen? Wem gehört ein zwanzigstöckiges Gebäude ohne Dach, das von einem Unternehmen errichtet wurde, das nicht mehr existiert, auf einem Grundstück, das von einer einheimischen Familie gepachtet wurde? Haufenweise ungeklärte Fragen, worauf niemand eine Antwort wusste.

Leben in den Ruinen des Immobilienbooms

Währenddessen zogen Familien in die Erdgeschosse der Gebäude. Verkäufer bauten ihre Stände in leeren Eingangsbereichen auf. Bauarbeiter, die früher diese Türme errichtet hatten, lebten nun selbst darin, in notdürftigen Unterkünften hinter Plastikplanen. Es ist ein seltsamer Anblick, wie eine Großmutter Reis auf einem Gasbrenner in der nackten Betonkonstruktion einer vermeintlichen Luxusresidenz kocht. Kinder spielen Fußball in Parkgaragen, deren Böden nie fertiggestellt wurden. Wäsche hängt an Bewehrungsstäben. Streunende Hunde schlafen im Schatten von Marmorlobbys, in denen der Marmor nie eingebaut wurde.

Es sieht nicht aus wie eine Stadt, die langsam gescheitert ist. Es sieht aus, als wären alle mitten beim Abendessen aufgestanden und gegangen, und in gewisser Weise ist genau das passiert. Doch jetzt kommt eine Wendung, mit der wahrscheinlich niemand gerechnet hat. Nicht alle dieser Türme blieben leer. Einige füllten sich wieder, unauffällig und mit Menschen, die ganz sicher nicht freiwillig dort sein wollten.

Von Geistergebäuden zu Betrugszentren

Während der Pandemie passten sich die kriminellen Netzwerke hinter dem Online-Glücksspiel an. Sie brauchten keine Casinos mehr. Sie brauchten Gebäude mit Wänden, Zäunen und möglichst vielen Zimmern. Sihanoukville hatte davon mehr als genug. Viele dieser Gebäudekomplexe verwandelten sich deshalb in etwas noch Schlimmeres: Zentren für Online-Betrug.

Dazu gehörten Liebesbetrug, gefälschte Krypto-Investitionen und fingierte Jobangebote. Es waren jene Nachrichten, die auf Telefonen in den USA, Europa, Australien und überall sonst auf der Welt ankamen. Doch die Menschen, die diese Nachrichten schrieben, waren häufig selbst Opfer.

Tausende Arbeitskräfte aus China, Vietnam, Indonesien, Malaysia, Thailand und anderen Ländern waren mit dem Versprechen gut bezahlter Arbeitsplätze angelockt worden. Anschließend wurden sie festgehalten. Ihre Pässe wurden ihnen abgenommen. Man erfand angebliche Schulden, die sie begleichen mussten. Wer seine vorgegebenen Ziele nicht erreichte, wurde geschlagen. Auf den Balkonen befanden sich Stacheldrahtzäune, an den Fenstern Gitter. Am Eingang standen Wachleute.

2022 zwang internationaler Druck die kambodschanische Polizei dazu, Gebäudekomplexe in Sihanoukville zu durchsuchen. Menschen wurden befreit. Viele der kriminellen Betriebe zogen jedoch einfach um, verkleinerten sich oder änderten ihren Namen.

Einige der Hochhäuser, die man heute am Horizont sieht, wurden ursprünglich für Glücksspieler gebaut. Dann standen sie leer. Anschließend wurden sie zu Gefängnissen für Menschen, die gezwungen wurden, Fremde auf der anderen Seite der Welt zu betrügen. Und jetzt möchte dir jemand eine Wohnung darin für 25.000 Dollar verkaufen. Klingt das verlockend?

Der Versuch, die Geisterstadt wiederzubeleben

Jahrelang versuchte die Regierung, so zu tun, als würden sich die Probleme der Geisterhochhäuser von selbst lösen, doch das geschah nicht. Schließlich änderte Phnom Penh seine Strategie. Im Januar 2024 startete Premierminister Hun Manet, der Sohn von Hun Sen, ein Programm mit dem Namen „Special Investment Promotion Program for Sihanoukville“, also ein spezielles Investitionsförderungsprogramm für Sihanoukville.

Die Idee war einfach: Steuervergünstigungen und andere Anreize sollten diejenigen belohnen, die ein stillgelegtes Gebäude fertigstellen oder ein neues Bauprojekt beginnen wollten. Zu diesem Zeitpunkt hatte die Regierung ihre offizielle Liste auf 362 unvollendete Gebäude eingegrenzt. Die geschätzten Kosten für ihre Fertigstellung beliefen sich auf etwa 1,6 Milliarden Dollar. Die Behörden stellten sogar eine Frist in Aussicht: Entweder die Eigentümer stellen ihre Gebäude fertig oder sie reißen sie ab. Als Zieljahr wurde 2026 genannt, was übrigens das laufende Jahr ist.

Wie erfolgreich war das Programm bisher? Auf dem Papier beeindruckend. Anfang 2026 erklärten die Behörden, sie hätten Fördermaßnahmen für 467 Projekte mit einem Gesamtwert von mehr als acht Milliarden Dollar genehmigt. Mehr als 200 davon standen im Zusammenhang mit unvollendeten Bauwerken. Das klingt nach einer Rückkehr des Booms, oder?

Doch es gibt einen Haken. Ein Projekt zu genehmigen und tatsächlich Beton zu gießen, sind zwei völlig verschiedene Dinge. Ein Manager aus der Immobilienwirtschaft erklärte, dass es im Zentrum Sihanoukvilles noch immer rund 400 Gebäude gebe, deren Bau ins Stocken geraten sei. Einige waren fertiggestellt, viele standen still, andere waren offenbar endgültig aufgegeben worden.

Wer heute durch die Stadt fährt, sieht beide Geschichten gleichzeitig. In einer Straße wird an einem Turm, der fünf Jahre lang tot schien, plötzlich wieder gearbeitet. Arbeiter stehen auf Gerüsten, neue Glasscheiben werden eingesetzt, am Eingang befindet sich ein Verkaufsbüro. In der nächsten Straße sieht ein Gebäude genauso aus wie 2020. Dasselbe zerrissene Sicherheitsnetz. Derselbe rostige Kran. Dieselbe Stille. Die Einheimischen haben ein Wort für dieses Gefühl: Warten. Alle warten auf Investoren, auf Touristen oder auf irgendjemanden, der entscheidet, dass sich eine Investition in diese Stadt wieder lohnt.

Das Förderprogramm wurde stillschweigend bis 2027 verlängert. Doch zwei Probleme lassen sich nicht mit Steuervergünstigungen lösen.

Problem Nummer eins: Die Bauqualität

Viele dieser Türme wurden schnell und unter unzureichender Aufsicht errichtet. Erinnere dich an das Gebäude, das 2019 einstürzte. Es war eine Warnung. Ein neuer Investor, der eine halbfertige Betonkonstruktion kauft, muss sich fragen, was sich im Inneren der Säulen befindet und wie solide das Gebäude tatsächlich ist. Niemand möchte ein Gebäude fertigstellen, das möglicherweise von Grund auf neu gebaut werden muss.

Problem Nummer zwei: die fehlende Nachfrage

Das Geld in Sihanoukville kam immer überwiegend aus China. Doch Chinas eigener Immobilienmarkt steckt seit Jahren in einer tiefen Krise. Chinesische Bauträger haben im eigenen Land bereits genug mit ihren eigenen Geisterhochhäusern zu tun. Wer soll also all diese Wohnungen kaufen? Damit kommen wir zurück zu dem Mann, den du dir merken solltest.

Chen Zhi und das Imperium hinter dem Bauboom

Öffentlich galt Chen Zhi als angesehener Geschäftsmann. Er war Gründer der Prince Group, eines Unternehmensverbunds mit Aktivitäten in der Immobilienbranche, im Hotelgeschäft, im Bankwesen, in der Luftfahrt und in weiteren Bereichen. Er hatte die kambodschanische Staatsbürgerschaft erhalten und war Berater hochrangiger Regierungsvertreter gewesen. Sein Unternehmen hatte dazu beigetragen, Sihanoukville von einer verschlafenen Küstenstadt in etwas Wesentlich Größeres zu verwandeln.

Im Oktober 2025 verhängten die Vereinigten Staaten und das Vereinigte Königreich Sanktionen gegen die Prince Group. Die Vorwürfe waren schwerwiegend: Das Unternehmen soll Betrugszentren betrieben haben, in denen Menschen zur Arbeit gezwungen wurden. Die Opfer des Betrugs lebten überall auf der Welt, darunter auch in den USA. US-Staatsanwälte gingen noch weiter. Sie erklärten, Chen Zhi habe damit geprahlt, 30 Millionen Dollar am Tag einzunehmen.

Die amerikanischen Behörden leiteten außerdem Maßnahmen ein, um einen riesigen Bitcoin-Bestand im Wert von mehreren Milliarden Dollar zu beschlagnahmen, der nach ihren Angaben mit seinem Netzwerk in Verbindung stand. Es handelte sich um eine der größten Beschlagnahmungen von Vermögenswerten in der Geschichte der USA. Das Unternehmen und seine Anwälte wiesen sämtliche Vorwürfe zurück. Sie erklärten, die Prince Group sei ein legitimes Unternehmen mit Aktivitäten in den Bereichen Immobilien, Bankwesen und Verbraucherdienstleistungen.

Der Mann, dessen Unternehmen beim Aufbau einer Stadt voller Hochhäuser mitgewirkt hatte, die heute niemand haben möchte, soll gleichzeitig über eines der größten digitalen Vermögen der Welt verfügt haben. Die Türme bestanden aus Beton. Das Vermögen war unsichtbar.

Die Festnahme von Chen Zhi

Im Januar 2026 nahm Kambodscha Chen Zhi fest. Doch entgegen den Erwartungen wurde er nicht an die Vereinigten Staaten ausgeliefert, sondern nach China gebracht. Videoaufnahmen zeigten, wie chinesische Polizisten ihn aus einem Flugzeug führten. Sein Kopf war bedeckt, seine Hände waren gefesselt.

Peking bezeichnete die Festnahme als bedeutenden Erfolg der internationalen Zusammenarbeit bei der Strafverfolgung. Die chinesischen Behörden erklärten, gegen seine Gruppe bestehe der Verdacht, Casinos betrieben, Betrug begangen, illegale Geschäfte geführt und kriminelle Einnahmen verschleiert zu haben.

Wer hat Sihanoukville also aufgebaut? Natürlich nicht ausschließlich die Prince Group. Hunderte Bauträger waren an der Entwicklung beteiligt. Doch der bekannteste und mächtigste Name aus der Boomphase der Stadt befindet sich inzwischen im chinesischen Strafvollzug. Ihm wird vorgeworfen, eines der größten Betrugsimperien der Welt betrieben zu haben.

Der nächste Exodus: Razzien gegen Betrugszentren

Die Maßnahmen gegen die Betrugsnetzwerke endeten nicht mit Chen Zhi. Ab Mitte 2025 starteten die kambodschanischen Behörden ihre bislang größte Kampagne gegen solche Betriebe. Anfang 2026 erklärten sie, rund 250 Betrugsstandorte und mehr als 90 Casinos geschlossen zu haben, viele davon in Sihanoukville. Tausende Ausländer wurden abgeschoben.

Das sind gute Nachrichten. Wirklich gute Nachrichten. Tausende Menschen waren in diesen Einrichtungen gefangen gehalten worden. Im Internet kursierten Videos von Beschäftigten, die über Zäune kletterten und mit ihren Taschen aus den Gebäudekomplexen flohen. Manche waren barfuß. Viele hatten monatelang, manche sogar jahrelang, unter Drohungen fingierte Liebesnachrichten an Fremde geschrieben.

Die Kehrseite der Medaille sind die Opfer dieser Betrugsmaschen, der Rentner, die Krankenschwester und der Kleinunternehmer in den USA oder Europa, die ihre Ersparnisse an eine fremde Person verloren hatten, von der sie glaubten, sie zu kennen. Das Geld, das sie verloren haben, könnte dazu beigetragen haben, einige dieser Hochhäuser zu finanzieren.

Doch es gibt eine weitere unbequeme wirtschaftliche Wahrheit. Diese Betrugszentren füllten Gebäude. Sie zahlten Mieten, kauften Lebensmittel bei örtlichen Händlern, nutzten Tuk-Tuks und bezahlten Strom, Wasser und andere Dienstleistungen. Als sie verschwanden, erlebte Sihanoukville einen zweiten Exodus. Weniger chinesische Einwohner, weniger Investoren, weniger Kunden.

Eine örtliche Grundstückseigentümerin, deren Familie 2019 Land für ein mehrstöckiges Gebäude verpachtet hatte, das nie fertiggestellt wurde, brachte es auf den Punkt. Seit dem Vorgehen gegen die Betrugszentren Ende 2025 seien viele Chinesen weggegangen und es gebe nur noch sehr wenige Investoren. Ihre Familie habe darüber nachgedacht, das Gebäude selbst fertigzustellen. Doch dafür fehlte ihr das Geld.

Ein weiteres Detail fasst die Situation dieser Stadt perfekt zusammen. Anfang 2026 wurden Bauarbeiter engagiert, um die Arbeiten an einem Gebäude wieder aufzunehmen, das seit der Pandemie verlassen gewesen war. Endlich ein wenig Hoffnung. Wenige Wochen später wurde das Projekt abgebrochen. Der Chinese, der das Gebäude gemietet hatte, war erschossen worden.

Selbst wenn ein Neubeginn in Aussicht ist, kann es mit einem Tatort enden. Das ist Sihanoukville.

Warum will niemand eine Wohnung mit Meerblick für 25.000 Dollar?

Betrachten wir die Sache aus der Perspektive eines Käufers.

Die gute Nachricht zuerst. Ausländern ist es laut einem Gesetz aus dem Jahr 2010 erlaubt, in Kambodscha rechtmäßig Eigentumswohnungen zu erwerben. Grundstücke dürfen sie grundsätzlich nicht direkt besitzen, Wohnungen dagegen schon. Die Wohneinheiten müssen oberhalb des Erdgeschosses liegen. Der ausländische Anteil darf dabei bis zu 70 Prozent der Einheiten eines Gebäudes betragen. Das ist ein großer Vorteil gegenüber vielen anderen Ländern der Region.

Die Preise in Sihanoukville sind extrem niedrig. In günstigeren Stadtteilen, etwa rund um Victory Hill in Hafennähe, werden durchschnittliche Studioapartments für etwas mehr als 40.000 Dollar angeboten. Wohnungen in finanziell angeschlagenen Gebäuden, die teilweise leer stehen oder schlecht verwaltet werden, können deutlich günstiger sein. Dort findet man die erstaunlich niedrigen Angebote um 25.000 Dollar.

Käufer können in der Regel außerdem über den Preis verhandeln. Marktdaten deuten darauf hin, dass Immobilien in Sihanoukville häufig deutlich unter dem ursprünglichen Angebotspreis verkauft werden. Warum stehen die Flure also trotzdem leer?

Grund Nummer 1: An wen soll man die Wohnung vermieten?
Während der Boomjahre waren chinesische Arbeitskräfte die wichtigsten Mieter. Viele waren wegen der Casinos gekommen. Später kamen zahlreiche Menschen wegen der Betrugszentren. Inzwischen sind beide Gruppen weitgehend verschwunden. Die Touristen, die Sihanoukville früher besuchten, kommen heute vor allem wegen der vorgelagerten Inseln. Sie mieten normalerweise keine kleinen Wohnungen für ein ganzes Jahr. Eine günstige Eigentumswohnung ohne Mieter ist keine Investition, die laufende Einnahmen erzeugt. Sie ist eine monatliche finanzielle Belastung.

Grund Nummer 2: Wer kümmert sich um das Gebäude?
Hochhäuser mit Eigentumswohnungen müssen instand gehalten werden. Aufzüge, Wasserpumpen, Sicherheitsdienste und Swimmingpools müssen funktionieren. Letztere dürfen nicht irgendwann grün werden. Wenn der Bauträger verschwunden ist oder die Hälfte der Eigentümer ihre Gebühren nicht mehr bezahlt, verfällt das Gebäude nach und nach. Analysten warnten deshalb, dass einer der größten Fehler von Käufern darin bestehe, eine billige Wohnung in einem schlecht verwalteten Hochhaus zu erwerben, ohne vorher die Eigentumsverhältnisse, die Belegung, die Gebühren und die Rücklagen zu überprüfen. 25.000 Dollar sind günstig, bis der Aufzug kaputtgeht und niemand für die Reparatur bezahlt.

Ein Detail übersehen viele Erstkäufer. In Kambodscha sind die Dokumente von enormer Bedeutung. Eine Eigentumswohnung mit einem ordnungsgemäß registrierten Strata Title, also einem offiziellen Titel für eine einzelne Einheit in einem gemeinschaftlichen Gebäude, ist eine Sache. Eine Wohnung, die auf Grundlage eines unklaren Bauträgervertrags in einem Gebäude verkauft wird, für das die endgültigen Genehmigungen nie erteilt wurden, ist etwas völlig anderes. Wenn das Gebäude nicht fertiggestellt oder der Eigentumstitel nie ausgestellt wurde, stellt sich eine entscheidende Frage: Was habe ich eigentlich gekauft? Einen Schlüssel? Ein Versprechen?

Grund Nummer 3: Wer hat das Gebäude wie errichtet?
Nach dem Einsturz von 2019 ist diese Frage vollkommen berechtigt. Einige Hochhäuser wurden sorgfältig gebaut, andere möglicherweise nicht. Von außen sehen sie jedoch alle ähnlich aus.

Grund Nummer 4: Wer kauft die Wohnung später von mir?
Das ist der entscheidende Punkt. Bei Immobilien verdient man sein Geld letztlich dann, wenn man die Immobilie wieder verkauft. In einer Stadt mit Hunderten stillgelegten Hochhäusern, Tausenden unverkauften Wohnungen und nur wenigen Kaufinteressenten kann ein Verkauf sehr, sehr lange dauern. Und genau darin liegt das eigentliche Problem.

Hat Sihanoukville trotzdem eine Zukunft?

Werfen wir einen Blick auf die Infrastruktur. 2022 wurde die Schnellstraße zwischen Phnom Penh und Sihanoukville eröffnet. Sie wurde mit chinesischem Geld gebaut und kostete Schätzungen zufolge rund zwei Milliarden Dollar oder sogar mehr. Eine Fahrt, für die man auf einer gefährlichen alten Landstraße früher fünf Stunden oder länger benötigte, dauert heute ungefähr zwei Stunden. Der Hafen gehört zu den geschäftigsten des Landes und wird weiter ausgebaut. Ein neues Tiefsee-Containerterminal ist Teil der langfristigen Entwicklungspläne. Auch der Flughafen verbindet die Stadt weiterhin mit der Region.

In der Nähe der Stadt, in Ream, wurde ein Marinestützpunkt mit chinesischer Finanzierung umgebaut und 2025 wiedereröffnet. Dieser Stützpunkt ist zweifellos umstritten. Washington hat wiederholt die Sorge geäußert, dass China dadurch einen militärischen Stützpunkt am Golf von Thailand erhalten könnte. Phnom Penh betont dagegen, dass es sich um einen kambodschanischen Marinestützpunkt handelt, der auch anderen Ländern offensteht.

Wie auch immer man diese Frage bewertet: Sie zeigt, dass Sihanoukville strategisch wichtig ist, und strategisch wichtige Orte bleiben nicht für immer verlassen.

Neue Bauprojekte und erste Anzeichen einer Erholung

Auch die Bauträger kehren langsam zurück. Ein Resortprojekt namens Peninsula Bay mit einem Investitionsvolumen von einer Milliarde Dollar befindet sich im Bau. Geplant sind Hotels, Einkaufszentren und Unterhaltungseinrichtungen, die 2028 eröffnet werden sollen. Einige neue Wohnhochhäuser wurden 2025 begonnen. Auch sie sollen bis 2028 fertiggestellt werden. Marktberichte deuten darauf hin, dass die Immobilienpreise 2026 weitgehend stabil sind und nur geringfügig über dem Vorjahresniveau liegen.

Das ist zwar kein neuer Boom, aber auch kein erneuter Absturz. Die Preise verharren weitgehend auf ihrem Niveau. Auch die Stadt selbst sieht inzwischen anders aus. Während der Pandemie, als kaum jemand hinsah, ließ die Regierung Dutzende Straßen aufreißen und neu bauen. Es waren jene Straßen, die früher in jeder Regenzeit überschwemmt wurden und während des Baubooms wie ein Kriegsgebiet ausgesehen hatten. Die Strandbereiche wurden aufgeräumt. Neue Promenaden und Beleuchtungsanlagen entstanden.

Dadurch ergibt sich ein bizarrer Kontrast. Glatte neue Straßen, frische Gehwege, Palmen und ordentlich angelegte Straßenabschnitte. Und direkt dahinter steht ein dreißigstöckiger Turm im Rohbau-Zustand.

Die Strände sind noch immer schön

Und die Strände? Kaum zu glauben, aber sie sind noch immer wunderschön. Koh Rong gibt es weiterhin. Das Wasser ist noch immer klar. Der Ream-Nationalpark besitzt weiterhin Mangroven und ruhige Sandstrände, an denen man nichts außer dem Wind hören kann.

In gewisser Weise erhält Sihanoukville vielleicht eine zweite Chance, wieder zu dem zu werden, was es einmal war, nämlich eine Küstenstadt. Nur eben mit einer Skyline, die niemand bestellt hat.

Wer kauft heute noch Immobilien in Sihanoukville?

Wer kauft also diese Wohnungen? Vor allem Menschen, die in langfristigen Zyklen denken. Dazu gehören Investoren, die nach Immobilienkrisen bereits in Bangkok, Pattaya oder Phnom Penh eingestiegen sind. Auch Ruheständler, die eine günstige Unterkunft am Meer suchen und sich wenig Gedanken über einen späteren Wiederverkauf machen. Hinzu kommen kambodschanische Käufer, die sich Wohnungen nun endlich leisten können, nachdem die Preise einige Jahre lang auf chinesische Mieter zugeschnitten waren.

Wer ernsthaft darüber nachdenkt, hier eine Wohnung zu kaufen, sollte allerdings eine sorgfältige Checkliste abarbeiten. Besichtigt die Immobilie persönlich. Nicht nur per Videoanruf. Persönlich prüft, ob das Gebäude fertiggestellt und bewohnt ist und ob es eine funktionierende Hausverwaltung gibt.

Man muss sich den Eigentumstitel zeigen lassen, also einen echten, gültigen Titel, und sich nach den monatlichen Gebühren erkundigen sowie danach, ob die anderen Eigentümer diese tatsächlich bezahlen. Dafür spricht man am besten mit Menschen, die bereits im Gebäude leben. Nicht mit dem Verkäufer, sondern mit den Nachbarn.

Niemals sollte man sein Geld in einen Hochhausturm investieren, der bislang nur ein Versprechen ist. Denn in Sihanoukville haben Versprechen eine sehr kurze Lebenserwartung.

Die Menschen, die heute kaufen, wetten darauf, dass das Schlimmste vorbei ist. Sie glauben, dass eine Stadt mit Hafen, Schnellstraße und Küste irgendwann wieder echte Bewohner anziehen wird. Vielleicht haben sie recht. Oder aber sie kaufen den billigsten Sitzplatz in einem Theater, das kurz vor der endgültigen Schließung steht.

Eine Stadt zwischen Vergangenheit und Zukunft

Eines wissen wir mit Sicherheit: Sihanoukville ist ein warnendes Beispiel dafür, was geschieht, wenn eine Stadt für das Geld und nicht für die Menschen gebaut wird. Wenn Hochhäuser für eine Branche statt für Familien entstehen. Wenn ein Boom von etwas abhängt, das sich mit einer einzigen Unterschrift verbieten lässt.

Innerhalb weniger Jahre verwandelte sich eine verschlafene Hafenstadt in eine Casinostadt. Danach wurde sie zur Geisterstadt. Anschließend wurde sie zu einer Stadt der Betrugszentren. Und nun entwickelt sie sich vielleicht langsam wieder zu einer normalen Stadt.

Die Hochhäuser stehen noch immer. Einige sind fertiggestellt. Andere sind hohl und unvollendet. In manchen kochen Familien ihr Abendessen in den Betonlobbys. In den oberen Stockwerken, mit Blick auf den Golf von Thailand, gibt es Wohnungen, die weniger kosten als ein neues Auto. Doch bisher will sie niemand haben.

Quelle des Originaltexts: YouTube-Video

Hinweis: Die Übersetzung gibt den Inhalt des bereitgestellten und teilweise überarbeiteten englischen Transkripts wieder. Die darin enthaltenen historischen Angaben, Zahlen, Vorwürfe und Aussagen über aktuelle Entwicklungen wurden nicht unabhängig überprüft.